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    南京市江宁区多措并举化解物业矛盾纠纷

    2018-07-10    点击量:42次

        当前江宁区已有各类小区1200余个,其中拆迁安置房小区98个、老旧小区603个、小产权房111个、商品房小区390余个,全区已登记备案物业服务企业245家,物业从业人员1.6万余人。随着居住人口的逐年增多,小区的物业管理矛盾纠纷也逐年增多,工作量逐年加大。

        根据全区12345工单统计,今年上半年全区涉及物业方面的信访矛盾纠纷13900余件,可归纳为4个方面问题:一是涉及开发企业管理方面问题,占比14%,主要表现为开发企业车位只租不售、房屋售后质保不到位等问题;二是涉及物业服务企业服务方面问题,占比36%,主要表现为物业服务不到位、车辆乱停乱放、违规收费等;三是涉及业主自治组织方面问题,占比25%,主要表现为业委会成立不规范、对业委会缺乏有效的监管、选聘解聘物业服务企业不依法等;四是涉及业主违法违规方面问题,占比26%,主要表现为擅自拆改承重结构影响房屋安全、违法违规建设、对公共设施爱护意识不强等。

        针对物业管理中存在的矛盾和纠纷,今年以来,江宁区进一步强化保障、完善机制、创新方法,一些难题得以破解、重大矛盾逐步化解,普通信访问题基本在街道、社区、物业管理企业得以解决。全区物业管理工作总体上呈现出管理有序、服务优化、创新发展的良好势头。主要做法:

        一、明确职责,完善机制,联动化解矛盾

        一是健全物业管理体系。积极推进“重心下移、属地管理、条块结合、以块为主”的物管体系建设,优化物业管理格局,明确属地管理部门的职责定位,逐步推进物业管理与社区建设相融合。着力发挥街道和属地社区在业主自治、小区监管和矛盾化解方面的桥头堡作用。借助基层网格化分工和精细化管理,加大资源调配力度,通过网格员协调物业企业、社工、业主自治组织,充分发挥物业服务人员贴近群众的优势,与业主开展面对面服务,成功化解南方花园、莱茵东郡等物业小区交接矛盾问题,赢得了居民群众的高度认可。

        二是建立矛盾联动化解机制。区级物业管理联席会议成员单位就小区出现的重大问题和矛盾及时进行专题研究,开展专项整治活动,对小区业主、业委会、物业服务企业的违法行为进行查处;会同公安、规划、国土、建工、城管、环保、司法等部门,发挥联动作用,强化对业主自治、建设房屋质量、公建配置设施等指导监督。

        三是推行承接查验交接制度。在新建商品房小区交付前和新老物业交接过程中,组织物业公司和开发企业按照相关规定开展物业交付承接查验,由专家队伍成员或聘请第三方对小区交付或新老物业交接进行查验,将查验结果在小区内公示,并在行业各部门备案,对于在查验过程中发现的问题,督促及时整改,从源头上防止物业矛盾的发生。

        二、党建引领,锁定关键,创新破解难题

        一是突出党建引领物业管理。为切实解决物业突出问题,在区委的统一部署要求下,我区成立了物业服务企业联合党委(6个联合党支部),隶属于我局党工委。先后通过摸排调查、宣传发动、优化结构、强化组建、完善机制、推动实效等措施,不断建立健全党建引领物业服务融入社会治理的长效机制,有效化解物业管理矛盾中的难点、重点问题,全面提升了我区物业管理水平和品质。

        二是破解业委会管理难问题。针对业委会不作为、乱作为等矛盾问题,编制印发了《江宁区关于贯彻落实(南京市住宅物业管理办法)的实施意见》,严把业委会成员“人选关”,要求业主党员在业主委员会中要达到半数以上,明确党对物业管理工作的领导地位。在天元吉第物业矛盾调处过程中,联合组织、纪检、公安、司法等部门,通过成立托乐嘉党支部进小区、明确业委会成员组建等措施,使得托乐嘉物业矛盾得以妥善调处。

        三是推进“红色”物业管理。针对安置房小区、老旧小区物业矛盾纠纷多的问题,我局积极指导城建、交建两个集团物业企业接管拆迁安置房、老旧小区管理项目,抓好国资“红色物业”试点工作。区城建集团乐恒物业在接管天琪福苑、骆村新寓等安置房物业项目中,通过建立“物业+社区”工作长效机制,实行“5341”管理模式,将红色主题扩大至社区各个角落,积极开展红色关怀主题活动,物业类投诉同比下降,小区居民满意度不断提升。

        三、强化保障,综合治理,推进持续发展

        一是大力开展老旧小区综合整治。着重化解业主对美好居住环境的向往与小区陈旧落后环境之间的矛盾。根据区委、区政府工作部署,从2013年开始由我局牵头制定老旧小区综合整治计划,街道、城建集团对计划整治的老旧小区进行综合整治,整治完成后引入第三方机构进行综合评估,对达到标准的小区,通过招投标、成立物业管理委员会等方式选聘物业管理企业进行管理。截止目前,累计完成老旧小区出新整治约400万平方米,解决了外港新村、章村新寓、时代雅居等572个老旧小区“无法管、管不好”的旧貌,实现物业管理覆盖率100%、物业管理市场化覆盖率80%。

        二是拓宽安置房小区收费渠道。对2014年前建成的安置房小区,向购房户和承租户收取    一定金额的物业管理费;对2014年以后建成的安置房小区,按照0.3元/平方米向业主收取物业管理费用,同时按规定收取小区停车管理等费用;在新建安置房小区时,规划建设部分经营性用房,由责任单位托管经营,产生收益用来弥补物业管理服务收费的不足,不断增加物业管理资金来源,减轻财政负担。截止目前,全区2014年之后建成的安置房小区已实现物业管理市场化率100%,2014年前建成的安置房小区正逐步推进物业市场化工作,各责任单位用于补助安置房小区物业管理资金逐年呈下降趋势。

        三是深入推进物业市场化管理。将物业管理市场化向美丽乡村延伸,增强乡村旅游软实力。选择经济条件好、发展潜力大的“金花村”作为市场化物业管理试点,构建市场化物业管理模式,加强“金花村”的长效管理。其中,汤山街道“汤家家”、东山街道“香樟园”、横溪街道“石塘竹海”、谷里街道“大塘金”、江宁街道“黄龙岘”五个“金花村”作为首批推广单位,成效良好,景区管理有序、服务品质提升等物业管理红利已逐步体现,相关矛盾纠纷较物业市场化管理落实前显著减少。